Apport immobilier : combien épargner par mois et où placer l'argent

Les taux des crédits immobiliers remontent légèrement : 3,32 % en moyenne en août, contre 3,30 % en juillet, selon la Banque de France. Dans ce contexte, un dossier avec un apport personnel passe mieux. Mais combien faut-il vraiment, et comment le réunir sans y laisser son épargne de sécurité ? Pour un appartement ancien à 250 000 €, comptez environ 25 000 €. Avec 10 000 € déjà de côté, cela représente un peu moins de 400 € par mois pendant trois ans, sur un livret.

Combien d'apport faut-il pour acheter en 2026 ?

Aucune loi ne fixe de montant minimum. Mais la plupart des banques demandent au moins de quoi payer les frais qui ne financent pas le logement lui-même : les « frais de notaire » et les frais de garantie du prêt. D'où le chiffre de 10 % du prix qui revient partout.

Les frais de notaire portent mal leur nom. L'essentiel part en impôts (les droits de mutation, perçus par le notaire pour le compte de l'État et du département) ; le notaire n'en garde qu'une petite partie. Selon les notaires de France, ils représentent environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Depuis avril 2025, chaque département peut augmenter sa part de 0,5 point. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent à cette hausse, sous conditions. Demandez une estimation au notaire dès que vous visez un bien précis.

Prenons Léa et Thomas, 32 ans (cas type). Ils veulent acheter un appartement ancien à 250 000 € dans trois ans. Les frais de notaire tourneront autour de 18 750 € (7,5 % du prix). Avec la garantie et les frais de dossier, l'objectif de 25 000 € d'apport est cohérent. Ils ont déjà 10 000 € de côté, en plus de leur épargne de précaution, à laquelle ils ne touchent pas.

Combien mettre de côté chaque mois ?

Tout dépend du prix visé et du temps dont vous disposez. Le tableau ci-dessous part d'un apport de 10 % du prix, avec 5 000 € déjà épargnés et un livret qui rapporte 1,7 % par an, sans impôt.

Deux enseignements. D'abord, le temps pèse plus que le rendement : passer de 2 à 5 ans divise l'effort mensuel par plus de deux et demi. Ensuite, les intérêts du livret aident un peu, sans faire de miracle : sur trois ans, ils réduisent l'effort d'environ 20 € par mois pour un bien à 250 000 €.

Pour Léa et Thomas, qui partent de 10 000 €, il faut environ 390 € par mois pendant 36 mois. Ils auront versé un peu plus de 24 100 € ; les intérêts feront le reste, soit près de 900 €. Faites le calcul avec vos propres chiffres : https://sauvermonepargne.fr/combien-epargner?objectif=25000&annees=3&deja=10000&taux=1.7.

Où placer l'argent de l'apport en attendant ?

La règle simple à retenir : plus l'achat est proche, plus l'argent doit être disponible et à l'abri des baisses. Le jour de la signature, il doit être là, en entier.

Les livrets réglementés sont le point de départ. Le Livret A et le LDDS rapportent 1,7 %, sans impôt ni prélèvements sociaux, et l'argent reste disponible à tout moment. Leurs plafonds sont de 22 950 € et 12 000 €, soit près de 35 000 € par personne, le double pour un couple. Si vos revenus le permettent, le LEP rapporte 2,5 % jusqu'à 10 000 € : vérifiez votre droit avec https://sauvermonepargne.fr/guides/lep-plafond-revenus-eligibilite.

Le plan d'épargne logement (PEL) a moins d'intérêt qu'il n'y paraît. Un plan ouvert en 2026 rapporte 2 % avant impôt, mais ses intérêts subissent 30 % de prélèvements : il reste 1,4 %, moins qu'un Livret A. Il impose aussi des versements réguliers (540 € par an au minimum), et tout retrait le ferme. S'il est fermé avant deux ans, ses intérêts sont recalculés au taux du compte épargne logement (CEL). Le prêt qui l'accompagne est à 3,20 %, dans la limite de 92 000 €, soit à peine moins que le taux moyen du marché.

Le fonds en euros d'une assurance vie garantit le capital et a rapporté environ 2,6 % en moyenne en 2025, avant prélèvements sociaux. Après les 17,2 % de prélèvements sociaux et l'impôt dû sur les gains en cas de retrait avant huit ans, il reste un peu plus de 1,8 % dans le pire des cas. C'est mieux qu'un livret, sauf si le contrat prélève des frais sur chaque versement : sur trois ans, 1 % de frais suffit à effacer l'avantage, ou presque. Le retrait n'est pas non plus immédiat : prévoyez un délai avant la signature.

Les actions et les fonds indiciels (ETF) ne conviennent pas à un apport utilisé dans moins de cinq ans. Ils comportent un risque de perte en capital : une baisse de 20 % sur 25 000 € ferait fondre l'apport à 20 000 €, peut-être au moment précis où vous trouvez le bien.

Si vous avez de l'épargne salariale, sachez qu'un plan d'épargne entreprise (PEE) peut être débloqué avant cinq ans pour l'achat de votre résidence principale. La demande doit être faite dans les six mois suivant l'achat. Le détail est ici : https://sauvermonepargne.fr/guides/epargne-salariale-pee-per-collectif-abondement.

Avec ou sans apport : qu'est-ce que ça change sur le crédit ?

Les banques doivent respecter deux règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière : les mensualités, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % des revenus nets, et le prêt ne doit pas durer plus de 25 ans. Elles peuvent y déroger pour une partie limitée de leurs dossiers, en priorité pour les acheteurs de leur résidence principale.

Pour Léa et Thomas, l'apport change beaucoup de choses. Nous avons retenu un taux de 3,32 % sur 25 ans, hors assurance : avec l'assurance, les revenus nécessaires sont un peu plus élevés.

Avec 25 000 € d'apport, le couple rembourse environ 123 € de moins chaque mois, a besoin de 350 € de revenus en moins pour respecter la limite des 35 %, et paie près de 11 800 € d'intérêts en moins sur la durée du prêt. Surtout, sans apport, il faut trouver une banque qui accepte de financer aussi les frais de notaire, ce qui n'est jamais acquis.

Vos parents veulent vous aider : que permet la loi ?

Un coup de pouce familial peut accélérer les choses. Aujourd'hui, chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € à chacun de ses enfants tous les 15 ans sans droits de donation. S'il a moins de 80 ans et que vous êtes majeur, il peut ajouter un don de somme d'argent de 31 865 €, soit 131 865 € au total par parent.

Pour un logement neuf, un dispositif temporaire va plus loin : jusqu'au 31 décembre 2026, chaque parent ou grand-parent peut donner jusqu'à 100 000 € de plus sans droits, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire. L'argent doit servir dans les six mois à acheter un logement neuf ou sur plan (pas à faire construire une maison hors contrat de vente sur plan), qui doit rester votre résidence principale, ou être loué comme tel, pendant cinq ans.

Enfin, le projet de budget 2027 prévoit de porter le don de somme d'argent à 50 000 € pour les dons faits entre le 1er janvier et le 30 juin 2027. Ce n'est qu'un projet, en cours de discussion au Parlement : un don fait aujourd'hui suit les règles actuelles. Le point complet est ici : https://sauvermonepargne.fr/guides/budget-2027-epargne-ce-qui-change.

Dans tous les cas, un don se déclare, même s'il n'y a rien à payer, et il est définitif.

Quelles sont les erreurs les plus fréquentes ?

• Vider son épargne de précaution pour grossir l'apport. Le jour où la chaudière lâche, la banque ne vous prêtera pas pour la réparer. Gardez votre réserve à part : https://sauvermonepargne.fr/guides/epargne-de-precaution-combien-ou-placer.
• Oublier les frais. Un apport qui couvre 10 % du prix mais pas les frais de notaire dans l'ancien laisse peu de marge pour la garantie, le déménagement ou les premiers travaux.
• Placer en actions une somme qui servira dans deux ans. À cette échéance, une baisse n'a pas le temps de se rattraper.
• Ouvrir un PEL juste pour son prêt. À 1,4 % après impôt et avec un prêt plafonné à 92 000 €, il ne fait plus la différence.
• Laisser l'apport sur le compte courant. Il ne rapporte rien : sur 25 000 €, c'est environ 425 € d'intérêts perdus par an par rapport à un Livret A.

En pratique

• Fixez votre cible. Visez au moins 10 % du prix, et davantage dans l'ancien si vous voulez garder de la marge après les frais de notaire.
• Calculez votre effort mensuel avec l'outil et programmez un virement le jour de la paie.
• Remplissez d'abord les livrets. Livret A, LDDS, puis LEP si vous y avez droit, pour chaque membre du couple.
• Mettez votre épargne de précaution de côté, sur un livret à part.
• Parlez tôt d'une éventuelle aide familiale, et faites-vous expliquer par un notaire la forme du don la plus adaptée.

Ordre de grandeur pédagogique, pas un conseil personnalisé.