Crédit immobilier : rembourser par anticipation ou garder l'épargne ?

La Banque centrale européenne a laissé ses taux inchangés hier, après les avoir relevés en septembre. De leur côté, les nouveaux crédits immobiliers se signaient à 3,32 % en moyenne en août, selon la Banque de France. Et vous, qui avez un prêt en cours et un peu d'argent de côté, vous vous demandez peut-être s'il vaut mieux rembourser une partie de votre crédit. La réponse tient en une comparaison : le taux de votre prêt face à ce que rapporte votre épargne. Avec un prêt à 1,5 %, garder 15 000 € sur un Livret A vous laisse environ 640 € de plus à la fin du crédit ; avec un prêt à 3,5 %, rembourser vous en fait gagner plus de 10 000 €.

Rembourser ou garder : quel taux comparer à quel taux ?

Rembourser une partie de votre crédit, c'est un placement comme un autre. Chaque euro remboursé vous évite de payer des intérêts au taux de votre prêt. Ce « rendement » est garanti, et il n'est pas imposé.

De l'autre côté, votre épargne rapporte le taux de votre livret ou de votre contrat, une fois les impôts payés. La règle à retenir est donc simple : comparez le taux de votre crédit (hors assurance) à ce que votre épargne vous rapporte vraiment, après impôts.

• Livret A et LDDS : 1,70 %, sans impôt.
• LEP : 2,50 %, sans impôt, mais réservé aux revenus modestes et plafonné à 10 000 €.
• Fonds euros d'assurance vie : environ 2,6 % en 2025, avant prélèvements sociaux de 17,2 %. Il reste environ 2,15 %, parfois moins si vous payez aussi de l'impôt sur le revenu. Et ce taux change chaque année.

Si votre crédit coûte moins que ce que rapporte votre épargne, gardez l'épargne. S'il coûte nettement plus, rembourser devient intéressant.

Prenons Julie, 38 ans (cas type). Elle a 25 000 € sur ses livrets. Elle en garde 10 000 € pour les imprévus et se demande quoi faire des 15 000 € restants. Elle a emprunté 140 000 € pour son appartement.

Votre prêt est à 1,5 % : pourquoi garder votre épargne ?

Supposons que Julie ait signé en 2021, à 1,5 % sur 20 ans. Sa mensualité est de 676 € (hors assurance). Cinq ans plus tard, elle doit encore 108 831 € à sa banque.

La première année, rembourser 15 000 € lui éviterait environ 225 € d'intérêts. Sur un Livret A, les mêmes 15 000 € lui rapportent 255 €, sans impôt. Le livret gagne déjà.

Sur toute la durée restante, l'écart se confirme. En remboursant 15 000 € et en gardant la même mensualité, Julie finirait son crédit 27 mois plus tôt et économiserait 3 475 € d'intérêts. Mais si elle laisse l'argent sur son Livret A pendant les 15 ans qui restent, il devient environ 19 315 €, soit 4 315 € d'intérêts.

Avec un LEP à 2,50 %, l'écart en faveur de l'épargne serait encore plus net. Avec un prêt aussi peu cher, votre banque vous prête en quelque sorte de l'argent moins cher que ce que l'État vous verse sur un livret. Mieux vaut en profiter.

Votre prêt est à 3,5 % : pourquoi rembourser peut rapporter gros

Changeons une seule chose : Julie a signé il y a un an, à 3,5 % sur 25 ans, un taux proche de ceux proposés depuis la rentrée. Sa mensualité est de 701 € et elle doit encore 136 433 €.

Cette fois, rembourser 15 000 € lui évite environ 525 € d'intérêts dès la première année, contre 255 € sur le Livret A. Le crédit coûte deux fois plus que ce que rapporte le livret.

Le tableau compare les deux situations, avec le même montant de 15 000 €. Dans la colonne « rembourser », Julie garde sa mensualité, finit plus tôt, puis met de côté sur un Livret A les mensualités qu'elle n'a plus à payer, jusqu'à la date de fin prévue de son prêt. L'indemnité de remboursement est déduite.

Avec un LEP à 2,50 % au lieu du Livret A, rembourser reste gagnant dans le cas du prêt à 3,5 % : environ 6 400 € d'avance. Le résultat suppose que le taux du Livret A reste à 1,70 % pendant toute la durée du prêt, ce qui n'arrivera pas exactement. Mais l'écart est assez large pour que la conclusion tienne.

Pour voir ce que deviendrait votre propre épargne si vous la gardez, testez le simulateur d'intérêts composés, pré-rempli avec le cas de Julie (15 000 € à 1,70 % pendant 15 ans).

Combien coûte un remboursement anticipé ?

Rembourser avant la fin est un droit. Votre contrat peut toutefois prévoir une indemnité de remboursement anticipé. La loi la plafonne : elle ne peut pas dépasser six mois d'intérêts sur la somme remboursée, au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital qui reste à rembourser. C'est le plus petit des deux montants qui s'applique.

Pour Julie, six mois d'intérêts sur 15 000 € représentent 112,50 € à 1,5 % et 262,50 € à 3,5 %. Le plafond de 3 % du capital restant (plus de 3 000 €) ne joue pas ici. Sur un remboursement partiel, l'indemnité reste donc modeste.

Elle n'est pas due du tout, pour les prêts signés depuis le 1er juillet 1999, si vous vendez votre logement après un changement de lieu de travail, en cas de licenciement ou d'arrêt forcé de votre activité, ou en cas de décès.

Deux autres points à vérifier dans votre offre de prêt :

• Le montant minimum. Le contrat peut refuser un remboursement partiel égal ou inférieur à 10 % du montant emprunté, sauf s'il s'agit de solder le prêt. Pour Julie, 10 % de 140 000 €, c'est 14 000 € : ses 15 000 € passent juste.
• Votre assurance emprunteur. Si la cotisation est calculée sur le capital emprunté au départ, elle ne baissera pas forcément quand vous remboursez une partie. Demandez à votre assureur ce qui change.

Faut-il réduire la durée ou la mensualité ?

Quand vous remboursez une partie, la banque vous propose en général deux options.

• Garder la même mensualité et finir plus tôt. C'est l'option qui fait économiser le plus d'intérêts. Dans le cas du prêt à 3,5 %, Julie gagne 46 mois, soit près de 4 ans.
• Garder la même durée et payer moins chaque mois. Sa mensualité baisserait de 77 € (prêt à 3,5 %) ou de 93 € (prêt à 1,5 %). Utile si votre budget est serré, mais l'économie d'intérêts est plus faible.

Si vous choisissez la baisse de mensualité, pensez à épargner chaque mois la différence. Sinon, ce gain disparaît dans les dépenses courantes.

Et votre épargne de précaution dans tout ça ?

C'est la règle qui passe avant toutes les autres : ne remboursez jamais avec l'argent de vos imprévus. Un euro remboursé à la banque ne se récupère pas. Si votre voiture tombe en panne ou si vos revenus baissent, la banque ne vous rendra pas les 15 000 €, et un nouveau crédit coûterait bien plus cher.

Julie a donc raison de garder 10 000 € de côté avant de décider quoi que ce soit. Gardez en général l'équivalent de trois à six mois de dépenses sur un livret disponible à tout moment. Notre guide sur l'épargne de précaution vous aide à fixer ce montant.

Pensez aussi à vos projets des prochaines années : travaux, voiture, enfant. De l'argent remboursé n'est plus disponible pour eux. Et si vos revenus sont modestes, vérifiez d'abord votre droit au LEP : à 2,50 % sans impôt, c'est souvent la meilleure place pour l'épargne disponible.

En pratique

• Retrouvez le taux de votre crédit. Il figure sur votre offre de prêt ou votre tableau d'amortissement. Prenez le taux hors assurance.
• Comparez-le à votre épargne après impôts. En dessous de 1,7 %, gardez l'argent sur votre Livret A. Au-dessus de 3 %, rembourser mérite un calcul précis.
• Mettez de côté votre épargne de précaution avant de remplir le moindre formulaire.
• Relisez votre offre de prêt : indemnités, montant minimum de remboursement, assurance.
• Demandez un décompte écrit à votre banque avant de valider, avec la nouvelle durée ou la nouvelle mensualité.

Si votre Livret A est déjà plein, notre guide Livret A plein : que faire de l'excédent ? détaille les autres options.

Ordre de grandeur pédagogique, pas un conseil personnalisé.